부동산 팔 때 ‘ㅅ’자도 모르는 나는 결혼을 앞두고 살 집을 구해야 하는 기로에 서 있다.
사실 전세, 월세, 매매 세 가지 방법 중 전세나 월세 등의 임대계약을 해야 한다고 생각합니다.
지금처럼 고금리/저성장으로 부동산 가격이 불안한 시기에
팔고 잘 팔리기를 기다리는 것보다 월세로 사는 것이 더 나을 것 같습니다.
하지만 내 친구 부동산 가격은 예측할 수 없습니다.,
어차피 사지 않으면 10%라도 그런 불확실성이 있을 것이다.,
그는 작은 기회조차 싫다고 말했다.
이 경우 고가방어력 있는 집을 사서 5년 이상 안정적인 생활을 영위
아파트를 구하러 여기저기 돌아다니지 않는 것이 좋겠다는 의견이었다.
뭐, 틀린 이야기는 아닙니다.
그래서 현재 매수쪽에 조금 더 무게를 두고 살 집을 알아보고 있습니다.
지식을 넓히기 위해 여러 YouTube 동영상을 시청했습니다.
최근 밀리의 서재에서 “한국의 주택 자산 지도”책을 찾아서 읽었다.
부동산 투자를 처음 시작하는 사람들에게 좋은 책인 것 같았다.
LTV 및 PIR과 같은 주요 부동산 용어그것에 대해 알게 되었다
좋은 거래를 위해 고려해야 할 사항 5대 요소 (고소득 직장, 편리한 교통, 교육환경, 자연환경, 도시계획)존재함을 확인한다
자발적인 부동산 매각 결정 뒤에는 단편적인 ‘좋은 소식’이 있다.
거래 기준은 무엇입니까?
이 책은 부동산 매매와 관련된 다음 다섯 가지 키워드를 소개한다.
1) 고소득 직장 2) 편리한 교통 3) 교육환경(환경청 및 학군) 4) 자연환경(하천, 공원 등) 5) 도시계획
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1장 우리집은 어디?
P.27 살 집을 고르는 첫 번째 조건
PIR이라는 인덱스가 있습니다. “Price to Income Ratio”의 약자로 우리말로 “소득 대비 집값 비율”로 번역할 수 있습니다.
PIR은 “집값/연간 가계 소득”으로 계산됩니다. 예를 들어 연소득 1000만원 가구가 1억원짜리 집을 산다면 PIR은 10이다.
PIR을 사용하면 모든 국가/지역의 부동산 가격을 쉽게 비교하고 주택을 구입하기 위해 지불한 가격이 얼마나 저렴한지 확인할 수 있습니다.
KB국민은행, 한국감정원, 한국주택금융공사에서 발표한 PIR 수치를 활용해보자.
2018년 기준으로 소득의 8배에 해당하는 주택을 사는 것이 합리적입니다.
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p.33 집을 언제, 얼마에 사야 할까요?
p34의 생애주기에 따라 집을 바라보는 시선이 달라집니다.
투자목적이 아니면 오를 가치가 있는 집을 선택하는 것을 기피합니다.
맞벌이 신혼부부 – 교통환경(직장접근성)
자녀가 있는 부부 – 학군 고려(교육 환경)
40대 – 부동산을 투자로 본다
Alter – 하이킹과 걷기를 위한 소박한 환경
집을 살 때 고려해야 할 요건
절대 포기할 수 없는 우선순위를 정하고 최소한 두 가지 이상 충족되는 집을 찾기 위해 노력해야 합니다.
한국은 제조업 사회이고 노동자의 이탈 가능성이 높기 때문에 ‘미래 돈'(잘 팔리는 집)을 생각하고 사야 한다.
요컨대 1) 가구 연소득의 8배, 2) 현금으로 나쁘지 않고, 3) 내가 원하는 주거 조건 두 가지를 충족하는 지역에서 주택 구입
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p45 PIR이 내 집의 가치와 가격을 결정하는 기준
비상업용 임대주택 시장을 견인하는 주요 요인은 가계소득이다.
가계소득이 늘어나면 집값도 오른다.
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P.48 주택 구입의 필요충분조건
LTV(Loan to Value)는 모기지 론 비율로 LTV라는 단어는 40%를 의미합니다.
즉, 구입하려는 주택 가격의 최대 40%까지만 은행에서 대출을 받을 수 있습니다.
PIR이 8(연소득의 8배)인 집을 팔고 LTV가 40%인 대출을 받으면 빚을 갚는 데 걸리는 시간(저축률을 30%로 가정) 12.7년이다.
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p.53 실수요와 투자목적에 따른 저평가 부동산 찾는 방법
실제 수요 목적으로 저평가된 부동산을 평가하는 것은 장기 체류를 가정하여 투자할 수 있는 금액 대비 비용을 계산하는 프로세스를 제거합니다.
하지만 투자는 다릅니다.
투자목표수익률에 도달하면 투자기간과 상관없이 매도가 가능하다. (물론 대부분은 세법상 소유권을 연장하려고 합니다.)
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p57 부동산 규제 가이드라인에서 나에게 딱 맞는 집을 찾는 방법
정부 정책으로 인해 대출이 어렵더라도 조정된 지역에서 LTV 60%가 가능하기 때문에 이러한 지역에서 주택을 찾을 수 있습니다.
한편, 지금 이사를 포기하고 미래의 집을 찾고 있다면 좋은 위치에 집을 살 기회가 있다.
예금 보유 또는 차입과 같은 레버리지를 사용합니다.
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2장 황금 열쇠 1 고임금 직업
p67 기업의 주가를 확인해보면 고소득 일자리를 볼 수 있다.
회사가 돈을 벌고 있는지 여부를 가장 잘 나타내는 지표는 주가입니다.
주가는 미래의 가능성을 미리 반영하는 지표입니다.
산업이 밀집한 지역의 집값 변동을 추정하는 데에도 큰 도움이 된다.
예를 들어 2017년 IT산업의 성장세가 두드러졌을 때 반도체 산업이 호황을 누리면서 수도권 부동산 가격이 올랐다.
울산과 부산의 부동산 가격은 2000년 IT버블 붕괴와 2011년 차화정(자동차, 화학, 정유) 호황 때 상승했다.
주가가 오른 업종이 밀집한 지역에서 부동산 가격이 급등한 사례가 많다.
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P.132 개선이 기대되는 경기남남도(성남, 과천, 수원, 용인, 화성)
p140 수원, 용인, 화성 삼성성
수원과 용인의 대표는 삼성, 특히 삼성전자다.
이 지역에서는 정부의 부양책보다 민간기업의 강세가 시장의 강력한 동력으로 작용할 것이다.
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P.144 기업과 지역의 강력한 연계, 경기서남부(안양, 의왕, 군포, 시흥, 안산)
LS그룹은 경기도 서남권의 선두주자다.
LS그룹은 창립 이래 안양과 군포에 거점을 두고 사업을 발전시켜 왔습니다.
이 지역 최고 연봉도 LS그룹 계열사별로 차지한다.
현대차그룹과 두산그룹이 그 뒤를 이었다.
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p.156 고소득 직장과의 근접성이 반드시 고급 거주지는 아닙니다.
영통뉴타운, 동탄1 등 생활에 만족하는 반은 광교뉴타운(수원)에 큰 관심을 보인다.
서울과의 접근성이 좋고 해양공원 등 자연환경이 우수하고 신축주택이 많은 신도시이기 때문이다.
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p240 신안산선
신안산선은 시흥, 광명, 안양을 거쳐 서울 금천, 구로, 영등포구를 거쳐 안산과 여의도를 잇는 남북선이다.
신분당선과 마찬가지로 신안산선도 서울의 주요 도심인 여의도까지 4개 정문을 직접 연결한다는 장점으로 철도로서 탄력을 받을 것으로 보인다.
민자사업인 만큼 현 상황에서 사업의 진척 속도를 예측하기 어렵다.
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