#재건축 #광장극동 #사업분석 #광장동 #초기재건축 #광장동 #안전진단 #정비구역지정 #기부금의무 #허용용적률 1. 개요 가. 재건축 전
광장극동 1차, 2차
광장극동1.2(이하 광장극동)는 1980년대 중후반에 입주한 아파트 및 상가 1,344가구(1단계 448가구, 2단계 896가구)로 구성되어 있다. 광장극동2차는 창립 30주년이 되는 2019년부터 안전진단 신청과 재건축 추진에 나섰다. 그러나 재건축 안전진단 규정이 완화되는 2023년 안전진단이 통과된 이후 정비구역 지정이 추진되고 있다. 광장동은 개발지역지정(안)이 아직 작성되지 않았고, 추진위원회도 구성되지 않아 정비사업정보센터에서 재건축 관련 정보를 확인할 수 없다. 하지만 광장동 한강이 잘 보이는 곳에 위치해 있어 재건축에 대한 관심이 뜨겁다. 관심도가 높습니다. 플라자파이스트의 타당성 추정을 위해 타 유사 재건축단지의 정비지역 지정 사례를 토대로 정비계획 및 세대수를 추정하여 타당성 분석을 실시할 예정이다. 비. 사업개요 1) 토지이용계획
– 연면적 : 23,292평 – 부지면적 : 21,000평(아파트 20,500평, 상가 500평) – 유지관리기반시설 : 2,292평
광장 동쪽 끝 2만3292평이 정비구역으로 지정될 것으로 예상된다. 기존 정비면적은 아파트 2만1356평, 상가·유치원 1360평, 기타 토지(도로 등) 576평으로 추정된다. 광장극동정비계획(안) 견적은 단지 규모 등이 광장극동과 유사하며, 정비계획이 변경된 ‘신반포4차’ 사례를 토대로 추정할 예정이다. 최근에 확인되었습니다.
유사사례 : 신반포4차
신반포 4차의 경우 유보지역을 제외한 전체 토지의 약 7%를 기부받았으며, 기부를 통해 133가구의 공공주택을 공급하였습니다. 광장극동의 경우 단지가 모두 3종 주거지역이기 때문에 토지의 약 10%를 기부할 것으로 추정하고, 용적률은 260%, 법정상층부는 260%로 가정한다. 면적비율은 300%로 신반포4차와 유사하다. 이를 고려하면 광극동 부지 면적은 2만1000평이다. 그리고 21,000평형의 토지 중 20,500평은 아파트로, 500평은 쇼핑몰로 사용될 것으로 추정되었습니다. (쇼핑몰의 경우 기존 쇼핑몰 면적과 유사하게 건축될 것으로 가정합니다.) 2) 건축계획 – 대지면적 : 21,000평(아파트 20,500평), 상업용 건물 500평) – 바닥면적 비율 : 300%(상업용 건물 250%) – 공급면적 : 62,750평(아파트 61,500평, 상업용 건물 1,250평) – 임대주택면적 : 4,090평(허용용적률 260%) – 연면적 : 107,000평 광장시 극동지역 건설계획을 추정하면 대지면적 21,000평 중 아파트 20,500평, 상가 500평이 건설될 것으로 추산되었으며, 용적률은 300%(상가 250%)로 추산됐다. . 따라서 해당 공급면적은 62,750평(아파트 61,500평, 상업용 건물 1,250평)입니다. 허용용적률은 260%로 추정되므로, 추정용적률과 용적률(법정 상층용적률)의 차이인 40%의 1/2을 임대주택 건설에 사용한다고 가정 주택, 임대주택은 4,090평입니다. 연면적은 10만7천평으로 공급면적의 약 1.7배에 이른다. 위에서 추정한 토지이용계획 및 건설계획에 따른 사업타당성 분석은 다음과 같다. 2. 사업타당성 분석 가. 총비용 추정 총비용은 기존 자산가치, 공사비, 사업비 등을 추정하여 산정합니다. 1) 기존 자산가치 추정 광극동 1, 2차 지분 및 가구수 광극동 1, 2주택이 폐지된 이후 연도가 다르면 같은 평면도라도 필지점유율의 차이가 발생합니다. 그러나 아파트단지의 감정평가는 토지점유율이 아닌 거래사례비교법에 따른 사업시행 승인시점을 기준으로 한 거래사례에 따른 매매가격을 기준으로 평가하기 때문에 추정 감정가는 90% 수준이다. 현재 아파트별 매매가격입니다. 가격이 계산되었습니다. 또한 상업부지와 유치원부지의 총 면적은 1,360평이다. 상업용 건물(약 800평)은 평당 1억원, 유치원(560평)은 평당 8억원으로 감정가를 추산하면 감정가는 1,200억원이다. 주택과 상업용 부동산의 총 감정가는 2조3877억원이다. 그리고 이 중 유치원, 쇼핑몰 일부 등 현금청산 예상금액 577억원을 제외하면 종전 자산평가액은 2조3300억원이다. – (1차) 32평(140가구) : 16억 원 – (1차) 45평(224가구) : 21억 원 – (1차) 55평(84가구) : 25억 원 – (2차) 28평(28세대) 280가구) : 13억 5천만원 – (2차) 31평 (476가구) : 14억 7천만원 – (2차) 36평 (28가구) : 17억원 – (2차) 45평 (56가구) ) : 19.5억 원 – (2차) 54평(56가구) : 23억 원 – 쇼핑몰, 유치원 : 1,200억 원 – 총액 : 23,877억 원 – 청산금액 : 577억 원 – 기존자산평가 : 2조 3,300억 원 2 ) 공사비 견적 – 부지면적 : 21,000평 – 공급면적 : 62,750평 – 연면적 : 107,000평 – 평당 공사비 : 1,050만원/평 – 총 공사비 : 11억 2,350만원 광장극동의 경우, 공사를 시작하려면 약 8년 이상이 걸릴 것으로 예상된다. 광장극동 재건축의 경우 연면적이 약 10만7천평으로 넓어 평당 공사비가 다소 낮다고 가정하면 평당 공사비는 착공 기준 1050만원 정도가 될 것으로 예상된다. 8년 후 건설. 연면적에 평당 공사비를 곱하여 계산한 총공사비는 1조 1,235억원이다. 3) 사업비 추정 – 금융비용(보상비 등 포함) : 1,800억 원 – 유지관리 인프라 : 500억 원 – 조합 운영 및 인허가 비용 : 600억 원 – 기타 비용 : 300억 원 – 총액 : 3,200억 원 사업비의 경우 금융비용(현금정산) 자기보상비, 유지관리 인프라 설치비, 조합운영 및 인허가비(설계, 감리, 유지관리업체 등) 등을 포함하여 약 3,200억 원 정도 소요될 것으로 예상된다. 및 기타 비용. 4) 총 지출예상 – 기존자산평가 : 2조 3,300억 원 – 공사비 : 1조 1,235억 원 – 사업비 : 3,200억 원 – 총계 : 3조 7,735억 원 기존 자산평가, 공사비, 사업비를 포함한 총지출은 원 3조 7,735억. 비. 총수익예상 광장극동 입지 광장극동에는 아파트(160세대 포함) 약 1,778가구와 상가가 들어설 예정이다. 이에 따라 총 이익금액은 회원판매수익, 일반판매수익, 상업판매수익, 임대주택수익으로 구분됩니다. 1) 조합원 매매수입 추정 – 전체 공급면적 : 62,750평(아파트 61,500평, 상가 1,250평) – 주택공급면적 : 61,500평(1,778가구) – 판매주택면적 : 57,410평(1,618가구) – 조합원 판매면적 : 50,200평(1,344가구) – 평당 분양가 : 6,380만 원/평 – 조합원 판매수입 : 3,2028억 원 광장극동 주택공급면적은 61,500평(1,778가구) ) 중 분양면적은 57,410평(1,618가구)이다. 그리고 조합원 판매면적은 기존 아파트 소유자 1,344가구 기준 5만200평으로 예상된다. 조합원분양의 경우 31평은 34평, 45평은 42평, 55평은 55평을 배정받는 것으로 추정된다. 토지 지분이 가장 적은 2차 28평 보유자는 25평이나 34평을 받게 된다. 추정되었습니다. 평당 회원분양가를 6380만원으로 가정하면 회원분양이익은 32억2800만원이다. 2) 일반분양수익 추정 –분양면적 : 57,410평(1,618가구) –일반분양면적 : 7,210평(274가구) – 평당 매매가격 : 6,500만원/평 – 일반분양수입 : 4,686억원 매매주택 광장극동지역(57,410평) 중 분양주택면적(50,200평)을 제외한 일반분양면적은 7,210평이다. 일반분양은 274세대로 구성되어 있으며 대부분 25평형, 34평형도 있습니다. 일반분양의 경우 한강 등 멋진 전망을 기대하기 어려운 지역에 배정하는 것이 일반적이나, 일반분양은 매출증가를 고려하면 약 8.5~9년 정도 소요될 것으로 예상되기 때문에 그때까지의 평당 매매가격은 약 6,500만원 정도이다. 추정할 수 있습니다. 일반분양면적에 평당 매매가격을 곱해 계산한 일반분양차익은 4686억원이다. 3) 임대주택 수익추정 – 주택공급면적 : 61,500평(1,778가구) – 매매주택면적 : 57,410평(1,618가구) – 임대주택면적 : 4,090평(160가구) – 임대주택 매매가격 : 천만원/평 – 임대주택수익 : 409억원 임대주택수익은 주택공급면적에서 분양면적(회원분양, 일반분양)을 뺀 4,090평의 매매수익입니다. 재건축시에는 법정최대용적률(300%)에서 허용용적률(260%)을 뺀 40%의 1/2에 해당하는 토지증여와 부채형태로 임대주택을 공급한다. 임대주택의 경우 건축부분만 매매가격을 산정하므로, 임대주택 매매가격을 평당 1천만원으로 추산하면 임대주택 수익은 409억원이 된다. 4) 상업판매이익 추정 – 상업공급면적 : 1,250평 – 평당 매매가격 : 5천만원/평 – 상업판매이익 : 625억원 상업판매이익은 상업공급면적 1,250평에 대한 판매이익이다. . 상업용 건축물의 경우 층수 등에 따라 차이가 있지만 평당 매매가격을 5천만원으로 계산하면 상업용 매매차익은 625억원이다. 5) 총이익 – 조합원판매수입 : 3조 2,028억 원 – 일반판매수입 : 4,686억 원 – 임대주택수입 : 409억 원 – 상업판매수입 : 625억 원 – 총계 : 조합원판매수입, 일반판매수입 3조 7,748억 원 수익, 임대주택수익, 상업공간 분양수익을 포함한 총 수익은 3조 7,748억 원입니다. 씨. 사업타당성 분석 결론: 조합원 매매가 6,380만원/평(가구수) 일반 매매가 6,500만원/평(가구수) 임대주택 25평(59형) 458가구 16억원(74가구) 16.5억원 (234세대) 150세대 34평 (84형) 900세대 22억원 (850세대) 21억원 (40세대) 10세대 42평 (106형) 280세대 26억원 (280세대) 55 평수(135형) 140가구 33억 원(140가구) 합계(1,778가구) 조합원 매매가격, 일반분양가격, 평면도별 가구수는 1,344가구 사업타당성 분석을 통해 산정 , 274가구, 160가구를 위와 같이 정리하였습니다. 광장극동재개발의 경우 조합원분양가와 일반분양가가 큰 차이가 없습니다. 세부건축면적별 매매가격을 보면 34평의 경우 조합원 매매가격이 일반 매매가격보다 약 1억 원 높게 계산되는데, 이는 34평의 경우 일반 매매가격이 매매가격은 40가구 입니다. 저층에만 배정되며, 조합세대 매매세대의 경우 저층 40세대를 제외한 전 세대의 평균가격을 한강조망을 고려하여 34평 회원매매가격으로 산정하였으며, 등 3. 결론 가. 한강조망으로 가치 상승이 기대됩니다. 광장파동 한강뷰 (출처 : 외부자료) 광장파동은 평지에 위치하고 가로로 긴 직사각형 형태로 위치하고 있어 위 사진처럼 앞쪽에 위치한 건물들은 반드시 일정 층수(약 5층) 이상을 보유하고 있습니다. , 한강의 경치가 매우 선명합니다. 플라자 파 이스트의 경우 이러한 장점을 살려 최대한 많은 가구가 한강을 바라볼 수 있도록 설계할 것이라고 생각합니다. 비. 추가비용이 꽤 크네요. * 건평별 추가 기여 예상 – 31평 -> 34평 : 6억원(1차), 7억3천만원(2차) – 45평 -> 42평 : 5억원(1차), 6억5천만원(2차) – 55평 -> 55평 : 8억원(1단계), 10억원(2단계) 다만, 광장극동지역은 ㎡당 추가부담금이 상당히 높은 편이다. 특히 2세대의 경우 용적률이 높고 주로 중대형 아파트로 구성되어 있다. 하지만 동일세대의 1호기와 2호기의 매매가격 차이는 1억~2억원대로 그리 높지 않아 통합 재건축 시 사업성도 높지 않다. 이러한 추가 출연금까지 고려하면 총 투자금액은 34평형 23억5000만원, 42평형 28억5000만원, 55평형 35억원 안팎이다. 다만, 광장극동의 경우 토지거래허가지역으로 지정되지 않아 전세를 통한 갭투자가 가능하고, 31평 기준 전세가격은 6억~6억5천만원 정도이므로, 만들면 갭투자는 초기투자금 10억원 이하로 투자가 가능합니다. 할 수 있다는 것이 장점입니다. 씨. 추가 비용으로 인해 갈등 조정이 필요합니다. 광장극동 위성지도 광장극동을 위에서 보면 위 사진에서 알 수 있듯이 내부가 약간 빡빡한 느낌이 듭니다. 광극동의 용적률이 1, 2호기를 합치면 200%를 넘을 정도로 높기 때문이다. 그리고 이는 재건축 중 추가 기부금의 증가로 이어질 것입니다. 2000년대에는 용적률 100% 내외의 저층 아파트가 주로 재건축되었으며, 당시 대지면적 100% 내외의 저층 아파트에 대해서는 약 2억~3억원 정도의 추가부담금이 발생하였다. 15평. 2010년대 중반이 지나서야 용적률 180% 안팎의 중층 아파트 재건축이 시작됐다. 용적률 180% 내외의 중층 아파트의 경우 전용 84형(약 4억~4억5천만원) 기준 동일 면적으로 이사할 경우 약 3억~4억 원의 추가 부담금이 발생했다. 최근 재건축을 진행 중인 장소의 경우 승리). 광장극동의 경우 1.2단지 통합시 용적률이 200%가 넘기 때문에 전용 84형 기준으로 같은 면적으로 이전할 경우 약 6~7억원 정도의 추가 부담금이 발생하게 된다. 재건축 추가부담금이 늘어나면 이를 납부하기 어려운 국민이 늘어나 재건축 추진에 큰 걸림돌이 될 수 있다. 재건축을 하면 아파트의 가치가 크게 오른다는 사실은 모두가 알고 있지만, 부담금을 즉시 납부하기 어려운 경우 재건축 추진이 어려워집니다. 그러나 시간이 지나면서 일반판매수익 증가보다 공사비 및 사업비 증가폭이 더 크기 때문에 추가기여금은 더욱 늘어날 가능성이 높다. 지금도 추가 비용을 줄이는 가장 좋은 방법은 재건축을 최대한 빨리 진행하는 것입니다. https://t.me/+QufOCzTeY-NlMzY9 “카의 서울부동산 인스턴트룸”이라는 텔레그램 채널입니다. 텔레그램 채널은 최대 20만 명까지 수용할 수 있으며, 소통은 나를 중심으로 일방적으로 이루어집니다. 비록 상호 소통을 위한 공간은 아니지만 필요에 따라 자유롭게 내 생각을 공유할 수 있는 공간이 될 수 있다고 생각합니다. 부담 없이 서울 부동산에 대한 저의 견해를 듣고 싶으시다면, 편하게 들러주세요.